Dix questions sur le verrouillage

(Please note that the information herein is for informational purposes only. If you have a specific question about your case, please make an appointment and we will discuss it.)

1. Je me  suis retrouvé en retard sur mes paiements ou J’ai l’intuition que je serai en retard sur mes paiements bientôt parce qu’il y a eu un ajustement et je ne peux pas continuer. Que dois-je faire?

Réponse : La chose la plus importante à faire est de contacter votre prêteur immédiatement et d'expliquer le problème. Un accord de patience vous donnera quelques mois durant lesquels vous n’aurez pas à payer votre hypothèque. Vous pouvez également demander à votre prêteur ou bien un plan de paiement, qui te permettrait de payer vos aérages avec le temps, ou une modification de prêt ce qui vous permettrait de changer l’un des termes essentiels de votre prêt - limite, intérêt, ou même principal - de sorte que vous ayez des paiements inférieurs.

2. Un serveur de processus est juste venu à ma porte et m’a délivré des papiers de verrouillage (foreclosure). Qu’est-ce que je fais maintenant ?

Réponse : Cherchez conseil d’un avocat. Vous avez 20 jours de calendrier du temps que vous êtes servi pour présenter au tribunal n'importe quelle justification légale pourquoi la cour ne devrait pas ordonner au shérif de mettre votre propriété aux enchères et vous expulser. Si vous ne répondez pas dans les 20 jours, la loi présume que vous êtes avec toutes réclamations faites contre vous. À ce point, les avocats de la banque classeront un défaut contre vous, et il est très difficile mettre de côté des défauts dans un procès de verrouillage (foreclosure).

3. Comment puis-je me permettre le service d’un avocat si je n’ai pas les moyens d'effectuer mes paiements hypothécaires ?

Réponse : Vous ne pouvez pas vous permettre le luxe de ne pas avoir un avocat. Un verrouillage est une action équitable. Ca doit être impeccable. Si vous n'embauchez pas un professionnel juridique, vous ne serez pas en mesure d’expliquer en tant qu’amateur si vous avez été victime du prêt d’un prédateur. Vous pouvez avoir des défenses affirmatives ou bien des réclamations en retour contre la banque procédant le verrouillage contre vous. Dans le meilleur cas de scénario, vous pouvez obtenir un jugement contre la banque que vous pouvez utiliser pour couvrir vos aérages; dans le pire des cas, en plaidant votre cas de verrouillage vous pouvez gagner du temps pour mettre de côté le loyer du premier et dernier mois et un dépôt de sécurité.

4. J'ai reçu quelque chose dans le courrier après qu’une action de possession a été entreprise sur ma maison, de quelqu'un disant qu'il pourrait «arrêter» le verrouillage et sauver ma maison. Dois-je les appeler?

Réponse : Personne ne peut arrêter le processus de verrouillage excepté les banques qui l'ont déclenché contre vous ou bien les tribunaux. Faites attention aux gens qui essayent de vous truquer en jouant sur votre désespoir et peur pour vous voler. Ceci dit, il y a beaucoup de personnes au dehors qui fournissent un service valable en se servant de pont de connection avec les banques afin d'essayer de modifier votre prêt. Vérifiez les références et demandez toujours autour de vous  avant que vous donniez à n'importe qui un chèque.

5. Ma maison vaut  moins que ce que j'ai convenu de payer. Puis-je me rendre à la banque et faire réduire le montant de ce que je dois comparativement à la valeur marchande courante ?

Réponse : D’après mon expérience jusque là les banques sont fortement peu disposées à marquer au prix du marché le montant d'hypothèque. Elles ont montré beaucoup plus de flexibilité en termes de réduire les taux d'intérêt, d’ajouter les aérages à la fin des notes (contrat), et permettre à des clients de payer l'intérêt seulement, ou même de rester dans la maison assez longtemps pour la vendre dans une vente de rachat sur perte. Mais elles ont montré une hésitation visible de reformer le contrat à partir du prix de vente comparable au marché. Cela indique, bien que, le monde financier ait dramatiquement changé au cours du dernier mois. Ca vaut la peine de s’interroger, mais je recommande à mes clients de ne pas compter sur cette option.

6. Comment le Programme «Espoir pour les propriétaires de maison» puisse m’aider?

Réponse: Le programme «Espoir pour les propriétaires de maison» récompenserait les prêteurs qui réduisent la valeur des hypothèques sur les maisons qui sont 90% inférieures  de leur valeur marchande courante avec une garantie de FHA sur ce montant. Ceci - en effet - renverse l'hésitation de la banque de lister au prix du marché. La carotte pour eux serait la garantie de FHA qui leur permettrait de vendre le contrat ou de l'évaluer correctement dans leurs bilans. On projette que ce plan aidera entre 300.000 et 400.000 personnes. Le problème avec ce plan c'est qu'il est complètement volontaire. Les banques n’ont pas à accepter n'importe qui dans le plan. Il est à leur discrétion, et ils ne sont pas trop enthousiastes à l’idée de l'utiliser.

7. Si je vends ma maison dans une option de rachat, aurai-je à payer l’impôt dessus ?

Réponse: Les règles normales de l'IRS sont que la réduction de dette est égale au revenu et est imposée en conséquence. Cela dit, bien que, si vous vendez votre résidence actuelle, le gouvernement négligera la réduction de dette et aucune taxe ne vous sera imposée.  Vous devriez consulter votre conseiller en fiscalité ou un avocat d'impôts.

8. Dois-je payer mon HOA ou logement honoraires d'association quand j'aurai à faire face à un verrouillage (foreclosure)?

Réponse: Je recommande toujours à mes clients qu'ils payent leur association de logement ou honoraires de HOA parce que ce sont ces montants servent à entretenir la communauté dans laquelle ils vivent. Au moment de l’achat de maison dans cette communauté, ils étaient au courant de ces honoraires, et leur décision d’acheter en dépit de tout représente un engagement envers leurs voisins qu'ils partageront leur part de dépenses pour maintenir le voisinage. Quand vous manquez vos paiements, vos voisins doivent payer pour votre manquement, et ce n'est pas juste.

Au delà de cela, le fait est que les associations de logement peuvent et font le verrouillage sur des propriétés. Leurs verrouillages tendent à être plus rapides que ceux de compagnies de prêt hypothécaire et leurs honoraires d'avocats peuvent rapidement gonfler jusqu'à au moins 40% de la somme due. Vous finirez par payer l'avocat d'association pour vous poursuivre en justice. Même une simple lettre de demande pourrait vous coûter pas autant que $250!

9. La banque m'appelle tout le temps. Dois-je leur parler?

Réponse: Parler ne blesse jamais. Peut-être ils appellent pour vous faire savoir que vous êtes qualifié pour un nouveau plan. Peut-être vous pouvez établir un plan de paiement avec eux ou un certain type d'accord de patience qui vous donnera le temps de vous remettre sur vos pieds. S'ils n'ont rien pour vous, en une courte conversation vous pouvez dire que «je ne peux pas payer maintenant. Au revoir.»

10. Suis-je stupide de m’être laissé entrainer dans ce désordre?

Réponse: On prévoit que le verrouillage pourrait affecter entre 3 millions de foyers américains au cours des deux années à venir. Vous n'êtes pas seul. Les banques ont changé leurs normes de garantie afin de pouvoir effectuer plus de prêts. Les grandes banques d'investissements sur Wall Street ont acheté ces prêts et les ont vendus à des investisseurs qui n'ont pas compris ce qu'ils achetaient. Des banques d'investissements comme Bear Stearns and Lehmann Brothers et la Multinationale compagnie d’assurance AIG tous ont fait faillite et leurs directeurs étaient des financiers sophistiqués avec maîtrise en Business Administration des meilleures universités. Vous - Joe et Mary le consommateur de Mary - essayiez simplement de participer au rêve américain. Vous ne savez pas comment vous protéger et le gouvernement fédéral était endormi au volant en termes de fournir des règlements. Vous ne devrez pas - répéter – vous en prendre à vous-même  De préférence, essayez de trouver une manière de sauver votre maison et assurer vous de parler à vos enfants de sorte qu'ils comprennent bien qu’ils puissent perdre leur maison, ils ne sont pas sur le point de perdre leur famille.